WEA-Grundstückssicherung in der Flurbereinigung

Aktuell verzeichnen wir eine steigende Anzahl von Anfragen zur Grundstückssicherung für Windenergieanlagen (WEA) im Zusammenhang mit laufenden, in verschiedenen Stadien befindlichen Flurbereinigungsverfahren. Aus diesem Anlass hierzu kurz wie folgt:

Kommt es während eines laufenden Flurbereinigungsverfahrens zur Ausweisung von Windenergiegebieten, wirft dies bei den betreffenden Flächeneigentümern und WEA-Projektierern sowie nicht selten auch bei den beteiligten Behörden essenzielle Fragen auf. Aus Sicht des Projektierers steht vor allem die dauerhaft rechtssichere Vereinbarung von Nutzungsrechten in dieser Situation im Mittelpunkt.

Für das richtige Vorgehen ist insbesondere entscheidend:

1. Der aktuelle Stand der WEA-Planung, insbesondere: Sind die Flächen noch unbestimmt oder bereits konkret festgelegt?
2. Das Stadium des Flurbereinigungsverfahrens.

Da der maßgebliche Zeitpunkt für den neuen Rechtszustand gem. § 61 Abs. 1 S. 2 FlurbG durch die Ausführungsanordnung bestimmt wird und sich eine erst danach beginnende WEA-Planung in der Regel nicht anders verhält als außerhalb eines Flurbereinigungsverfahrens (bis etwa auf die Wegenutzung), konzentriert sich der folgende Überblick ausschließlich auf das Verfahren bis zum Eintritt des neuen Rechtszustandes:

Vorgehen bei noch unbestimmten Standortflächen (WEA-Erwartungsland)

Befindet sich das Windenergiegebiet noch in der Anfangsphase der Beplanung, ist also noch völlig unklar, wo genau die späteren Standort- und Abstandsflächen liegen werden, lässt sich diese Situation mit der Bauerwartung von Flächen in einem Flächennutzungsplan (§ 5 Abs. 2 Nr. 1 BauGB) vergleichen. Sie wird daher in der Literatur als WEA-Erwartungsland bezeichnet. Eine solche Erwartung wirkt sich – ggf. ganz erheblich – auf die Bewertung der Flächen im Flurbereinigungsverfahren aus, was sich im Ergebnis auch in der etwaigen (Neu-)Zuteilung widerspiegelt (zur Wertberechnung ausführlich Thiemann/Hendricks in: zfv 2024, S. 296 ff, ab S. 301).

Behandlung als bedingtes Zuteilungsgebiet

Es sollte, gemeinsam mit der Flurbereinigungsbehörde, darauf hingewirkt werden, dass das WEA-Erwartungsland im Flurbereinigungsverfahren als bedingtes Zuteilungsgebiet – also ein abgegrenztes Teilgebiet im Flurbereinigungsverfahren, in dem für die Neuzuteilung besondere Vorgaben zu beachten sind – behandelt wird. Dies bewirkt u.a., dass kein Teilnehmer ohne seine Zustimmung aus diesem  Gebiet herausgelegt wird. Damit bleiben die Teilnehmer mit Grundstücken innerhalb des Windenergiegebietes auch nach der Neuzuteilung an diesen beteiligt, was die Verhandlung erheblich vereinfacht. Zugleich muss die Flurbereinigungsbehörde in diesem Fall dann auch die Windenergieplanung und -realisierung in ihrem Verfahren berücksichtigen. Der Schlüssel ist § 34 FlurbG – demnach sind Änderungen der Nutzungsart im Flurbereinigungsverfahren (von der Bekanntgabe des Flurbereinigungsbeschlusses bis zur Unanfechtbarkeit des Flurbereinigungsplanes) nur mit Zustimmung der Flurbereinigungsbehörde zulässig. Ist die Zustimmung erteilt, ist die Behörde hieran dann jedoch auch entsprechend gebunden.

Strategische Lösung: Poolverträge

Um die Verteilung in dem noch nicht final beplanten Gebiet zu regeln, ohne dass einzelne Grundstückseigentümer bei der Sicherung durch den Projektierer befürchten müssen, dass sie ohne spätere Standortflächen nicht am Ertrag teilhaben, hat sich die Bindung der Flurstücke durch Poolverträge etabliert. Dabei wird aus mehreren Flächen ein Pool gebildet, innerhalb dessen ein Teil des WEA-Grundstücksnutzungsentgelts flächenanteilig verteilt wird. So ist eine Bindung frühzeitig sowohl für den Projektierer als auch die Grundstückseigentümer dauerhaft sicher zu gewährleisten, ohne dass überhaupt klar ist, wo sich die WEA schlussendlich genau befinden und welches Grundstück (nach der Zuteilung im Flurbereinigungsverfahren) in wessen Eigentum stehen wird.

Umgang mit gesicherten WEA-Nutzungen im Flurbereinigungsverfahren

Im Flurbereinigungsverfahren gibt es bezüglich des Umgangs mit bereits gesicherten WEA-Nutzungen zwei zentrale Besonderheiten:

Übertragung der Nutzungsrechte

Die vertraglich und dinglich gesicherten Nutzungsrechte des WEA-Projektierers sind Rechte nach § 10 Nr. 2 lit. d), § 28 Abs. 2 Fall 2 und § 49 Abs. 3 FlurbG und damit von den alten auf die neuen Grundstücke zu übertragen. Daraus folgt für den Projektierer schlicht die Sicherheit, dass ein einmal gesichertes Recht an einem Grundstück auch im Falle des Eigentümerwechsels nicht durch die Neuzuteilung wegfallen kann. Allerdings kann sich – hierin liegt ja gerade der Zweck der Flurbereinigung – der Zuschnitt des sich nach dem Verfahren ergebenden neuen Grundstücks erheblich von dem des alten Grundstücks unterscheiden. Die „alten“ Rechte werden entsprechend auf die neuen Grundstücke verteilt, sodass Nachteile hieraus nicht zu erwarten sind.

Wertgerechte Landabfindung

Für die Eigentümer relevant ist § 44 Abs. 2 FlurbG. Demnach müssen bei Gestaltung der Landabfindung alle Umstände berücksichtigt werden, die Ertrag und Tauschwert der Grundstücke wesentlich beeinflussen. Im Ergebnis sollen dabei die neu zugeteilten Grundstücke möglichst dieselben Nutzungsentgelte generieren wie die Einlage. Unvermeidbare Differenzen (die Rechtsprechung gewährt hier Spielräume von bis zu +/- 15 %) sind über die Teilnehmergemeinschaft in Geld auszugleichen.

Eigentümer haben daher ein erhebliches Interesse an der frühestmöglichen vertraglichen Sicherung der Nutzung auf ihrem (Einlage-)Grundstück, da sich hiermit die Bewertung manifestiert und eine Zuteilung in der Regel ertragsgleich zu erfolgen hat.

Fazit: WEA-Projektierung in der Flurbereinigung schwierig, aber nicht unmöglich

Die Planung und Umsetzung von WEA-Projekten im Flurbereinigungsverfahren unterliegt – eine fundierte rechtliche Kenntnis und die Zusammenarbeit mit der Flurbereinigungsbehörde vorausgesetzt – deutlich weniger besonderen Risiken, als es auf den ersten Blick scheint.

Egal ob Sie als Flächeneigentümer Ihre wirtschaftlichen Interessen wahren wollen oder als Projektierer Planungssicherheit für Ihren Windpark suchen: Wir unterstützen und begleiten Ihr Vorhaben gern mit unserer juristischen Expertise.