Bau-Turbo: Wohnbebauung im Außenbereich?

Deutschland steckt in einer Wohnraumkrise – es fehlen bezahlbare Wohnungen, vor allem in Ballungsräumen. Langwierige Planungs- und Genehmigungsverfahren bremsen den Wohnungsbau zusätzlich aus. Mit dem aktuell noch im Entwurf befindlichen Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung soll dieses Problem behoben werden. Am 10. Juli 2025 fand bereits die erste Beratung im Bundestag statt.

Besondere Bedeutung kommt der im Gesetzentwurf vorgesehenen Regelung § 246e BauGB-E zu. Diese wird in der Gesetzesbegründung selbst als „Experimentierklausel“ bezeichnet und soll vorerst bis zum Ablauf des 31. Dezember 2030 gelten.

Beachtlich ist in jedem Fall, dass es nach der vorgesehenen Norm unter anderem erlaubt sein soll, Wohnbebauung im Außenbereich zu errichten. Denn grundsätzlich soll der Außenbereich bislang vor allem von dieser freigehalten werden und ist eigentlich vielmehr sogenannten privilegierten Vorhaben vorbehalten. Solche privilegierten Vorhaben stellen beispielsweise verschiedene Windenergieanlagen oder bestimmte landwirtschaftliche Betriebe dar.

Wohnbauvorhaben sollen nach der geplanten Norm aber insbesondere nur dann im Außenbereich möglich sein, wenn diese im räumlichen Zusammenhang mit bestimmten Flächen stehen. Darunter fallen sowohl Flächen, für die bereits Baubauungspläne existieren sowie Ortsteile, die bereits im Zusammenhang bebaut sind, ohne dass dafür eine kommunale Planung vorliegt. Der geforderte „räumliche Zusammenhang“ setzt dabei aber nicht voraus, dass sich die Vorhaben ununterbrochen an die vorgenannten Gebiete anzuschließen haben. Vielmehr wird auch ein gewisser Abstand als organische Fortentwicklung der Siedlungsstruktur gesehen. Dieser Abstand kann nach der Gesetzesbegründung unter Umständen sogar bis zu 100 Meter betragen.

Zwar enthält die geplante Regelung weitere Voraussetzungen, damit derartige Vorhaben realisiert werden können. Allerdings dürfte ein solches „Hineinbauen“ von Wohnraum in den Außenbereich jedenfalls vom Grunde her Konfliktpotential mit dort privilegierten Vorhaben hervorrufen.

Der geplante § 246e BauGB dürfte damit insgesamt einen ambitionierten Versuch darstellen, dem akuten Wohnraummangel in Deutschland durch befristete Sonderregelungen zu begegnen. Mit eingangs genannter Bezeichnung als „Experimentierklausel“ wird deutlich, dass der Gesetzgeber bereit ist, Grundstrukturen des Bauplanungsrechts, wie der Schutz des Außenbereichs, zugunsten des beschleunigten Wohnungsbaus aufzuweichen. Ob diese Regelung aber tatsächlich in Kraft treten wird, bleibt vorerst abzuwarten.